今後、不動産物件の売却を考えている方へ売却の流れをご説明します。始めに、査定をしなければなりません。
仲介業者を選んでお願いしましょう。
しばらくすると、査定結果を教えてもらえるハズです。
問題なければ、その仲介会社と契約します。
次は、会社が広告を出して買主が現れるまで待ちます。
なかなか購入希望者が出てこないと、必然的に価格を下げられたり、長期間にわたって購入希望者が現れないということも珍しくありません。買いたいという人が現れたら、支払い手つづきに進み、売却完了です。これが大まかな流れになります。
複数の人が名義を有していて単独所有ではない不動産の場合、金銭の支払いを受けて他に譲渡する際には、その前提として名義人となっている共有者全ての同意を取り付ける必要があります。名義人として登記されている共有者全ての署名と実印が不可欠となりますから、共有名義者全員が共同せずに売却してもその行為には効力がないものとされます。
但し、個々の持ち分の扱いについては例外的に売り出すことも許されていますが、他の共有者全ての同意を取り付けた上で売り渡す手はずになっています。
不動産を売却する理由は様々ですが、あまり人には知られたくない場合もあるでしょう。
このような、個人情報を伝えずに不動産査定を受けたいと考えている人も少なくありません。
なので、今どきは、不動産一括査定サイトの中でも匿名利用が可能なサイトがよく使われているようです。利用者が増えているワケは、査定を受けた後に何度もかかってくる営業の電話や宣伝のＤＭに煩わされず、きな臭い会社に詳細な個人情報を渡さなくて済向からだと言えるでしょう。
一方で、匿名では簡易査定しか受けられないため、実際の査定額とは異なる場合があります。
書類揃える労力や売却にかかる時間に加え、売主と仲介業者の媒介契約により、支払わなければいけない手数料は自宅を売却するときに大きな支障となりえます。
手数料は売却代金の3％に6万円と消費税を足した額が上限ですが、取引された額によっては手数料だけで100万円前後になるでしょう。
さらに売却益が生じれば、分離課税（譲渡所得）で税金がかかるケースがあります。
転居はもちろん、場合によっては不要品の処分費などもかかりますから、出費の額は把握しておいたほうが良いでしょう。無事に買手がみつけり、不動産物件を売る際には、名義変更を行うことになり、これまでの物件の所有者だった売主側は登記済権利証は当然として、取得してから3か月以内の印鑑証明書を必要となります。
決済が行なわれたら、その日にすぐ、名義変更も法務局で行なわなくてはいけません。不動産物件の名義変更手つづきの際は、印鑑証明書の発行費以外に、登記事項証明書代、それから、登録免許税が必要です。
登録免許税は、固定資産税の1000分の4という規定になっています。首尾よく購入希望者が見つかり家の売却が済むと、登記簿を変更することになりますが、売り主の住民票上の現住所と売却物件の住所が違っている場合は、登記名義人（売主）の住所変更登記が必要ですから、現在の住所地で取得した住民票と印鑑証明が必要ですが、氏の変更や転居の回数によっては別途書類が必要です。ただ、いくらあらかじめ用意しておくといっても、どちらも有効期限が設定されている書類ですから、必要なときに失効していたらたいへんです。
発行日から３ヶ月以内のものを用意するようにしてちょうだい。
不動産売却を行う際の基本的な流れとしては、始めに不動産会社にコンタクトを取ります。
それから、物件の評価が慎重に行なわれ、それに基づく査定額の提示があり、どこの不動産会社と媒介契約を締結するか決定します。
不動産会社の宣伝活動がはじまり、購入したいという人物が現れれば、折り合いのつくところまで価格交渉をしてから売買契約をして、決済が済んだら売却物件の抵当権を抹消しておき、物件の引き渡しの日までに退去を終わらせます。戸建てを売却して得たお金から、最初に一戸建てを買った時の購入費と、売却にかかった諸々の経費を差し引き、残ったお金が譲渡所得と呼ばれるもので、これが、譲渡所得税課税の対象となるワケです。
その税率はというと、その物件を所有していた年数が5年以下（短期譲渡と言うのです）の場合と5年以上の長期譲渡とを比較すると長期譲渡の方が、低い税率になるのです。
また、物件がなかなか売れず経費がかさんでしまったり、その他もろもろの事情でマイナスになってしまい、むしろ譲渡損失となってしまうことがあります。
この場合は長期譲渡の場合だけですが、その損失の損益通算と繰越控除の特例が適用されるでしょう。
一戸建てを売却する時、1番最初に思うことは仲介してもらう不動産屋をどこにしようかということでしょう。
不動産屋には得意な分野がありますので、そこを見てみましょう。特に一戸建ての売買に定評のある不動産屋、あるいは、うちはマンションの売買なら実績が多いですという不動産屋もありますので、選択する時は自分の用途に合っているか確認してください。
それから、戸建てを売ろうとする際に、一括査定サイトが役立ちます。
複数の不動産屋にすぐに依頼が可能で、おおよその査定額を教えて貰えます。目一杯の価格で不動産売却を行うには、査定を様々な不動産業者に依頼することでしょう。
どこの業者に頼んだかで査定額に大きな違いが出ることも日常茶飯事です。
それと、出来るだけ専任媒介の契約にしてちょうだい。広告費が専任媒介より少なくなる一般媒介では、購入希望者があっさりとは見付かりません。
その上、専任媒介の場合、現状報告が売り主に対して一定期間ごとに行なわれます。
どうやって一軒家を売るかというと、手始めに、いくつかの不動産屋に売りたい物件の査定をお願いしてちょうだい。条件などを考慮して、適切な業者と契約を結びますが、その際に、その業者に直接買取をお願いする方法もあります。しかしながら、そうするのはごく稀で、不動産業者と媒介契約を交わして、買い手との仲介を依頼することになります。なぜなら、買取の場合、査定対象に建物が含まれることがあまりなくて、相場よりも安くなってしまうからです。
住宅を売る際は契約書を交わすワケですし、書類一式の準備は不可欠です。登記済権利証ないし登記識別情報、固定資産の納税額がわかる最新の固定資産税納税通知書などは土地を売る際も建物を売る際にも必要です。
それに、物件の内容や所有者の状況によって、用意する書類の種類は追加されていきます。
書類については仲介を担当する不動産業者から連絡が来ますから、たとえ時間を作ってでも早めに用意しておくと、手つづきはスピーディーにオワリます。
当たり前だと言われるかも知れませんが、登記簿上の所有者の許諾なしには、家や土地などの不動産を売ることは不可能です。所有者として複数の名前が記載されている際は、許可は共有名義人の数だけ必要になります。
とはいえ、物件の所有者の一人でも亡くなられている場合には、同意を得ることは不可能ですので、売却するには手つづきを踏まなければいけません。
先に登記簿の所有者名義を故人の相続人に変更し、そのアト全員の許可を貰ってようやく売却が可能になります。売却する物件がマンションの場合は、以下の二つの条件から査定額を決定するようです。
第一に、地理的環境に分類される項目です。
つまり、景観をふくめた周辺の様子、交通が不便ではないか、生活に即した施設が充実しているのかなど、物件の建つ場所に対するチェックです。次が、マンションに対する査定です。
築後、何年経過したのかや、設備や階層、エントランスや廊下などの共有部分、騒音問題や電車などによる振動、部屋の日当たりや方角、セキュリティーに不足がないかを主にチェックします。
このような、詳細な基準をもってマンションの査定額を算出します。不動産仲介業者の選択は後悔したくないものです。
とはいえ、何社に査定をお願いすればいいかと悩んでしまう方も多いでしょう。
条件にもよりますが、どれだけ時間がなくても、三社は受けておくべきでしょう。一社とか二社だと比較対象が少なすぎますし、何より相場が分かりません。
ですから、査定額が高いのか低いのかハッキリしないまま、業者を選び、後から後悔することになるかも知れません。しかし、あまりに多い業者に査定をお願いしても、どこを選んだらよいのか分からなくなってしまいますから、まずは三社の査定を受けてから、査定をつづけるかどうかを決めるのが良いでしょう。
物件を購入した後で、買い手側が通常気付かないような欠陥を見付けたという時は、その修繕を売り手側に要求できるという瑕疵担保責任があります。不動産会社が売り手の場合、この適用期間は少なくとも2年間以上というルールが決まっています。でも、双方が個人である取り引きでは期間についての規定が特別ありません。全く期間が存在しないことも特別なことではありません。
不動産の売却で生じる税金の中でも要注意なのが譲渡所得税と住民税です。
これらの税は物件の売却で利益を得た場合に課される税金です。
ですが、居住用の物件を売却した場合は、3000万円の特別控除が行なわれます。
それから、こうした税金は課税方法が所有していた期間によっても変わってきますので、よく確認してから売却に入ってちょうだい。
中古戸建てをなるべく高く売ろうとするなら、インターネットにある住宅売却の一括見積りサービスを利用するという手があります。何社かの査定を比較し、営業力があって誠実な会社と媒介契約を交わします。
そして家に興味をもつ人が現れたら、広々として使いやすい部屋といったプラスのイメージを与えるために清掃して整理整頓に努め、季節はずれのものや不要品等は処分したり、目に入らないようにしておきたいです。ささいなことが価格交渉のきっかけになりますし、売主側が注意していれば安売りせずに済み、高く売れるというワケです。不動産売却を検討し始めた人なら、よく懸念されるのが築年数についてでしょう。事実、築年数次第で売却価格は変動します。
例を挙げると、築10年が経つ戸建ては概ね建物の査定価格はゼロになって、一般的に土地の価格だけになります。それから、マンションの場合でも同じように築年数が浅い方が受けがいいことに変わりはありませんので、戸建てと同じく、築10年という線引きがあります。家を売る側としては少しでも高く売りたいですから、価格面で交渉が生じるのは当然と考えていいでしょう。交渉によって価格が下がるなら購入希望者からしたらねがったり叶ったりですし、金額に関わる駆け引きなしで不動産売買が成立することはほとんどないでしょう。頑なに価格交渉に応じないでいて、買い主が「買いません」なんてことになっては、とんだ無駄骨です。駆け引きのタイミングを見極められるよう、不動産情報をよく見て相場観を養うことはたいへん意義のあることなのです。もし、共同名義の不動産物件の売却を考えているなら、売却の段階で委任状が必要です。
こういった事例では、主立って取り引きに携わる人に、他の全名義人が取り引きを代表者が行うことを承諾する（委任する）考えを明示した委任状を提出しておくことになります。
期間の定めなく有効な委任状となるため、一旦受領すれば売買が成立する最後まで大丈夫です。
日本の木造戸建建築の耐用年数は、税法上は20年ないし22年であり、残存年数の平均は約30年というのが国土交通省の調査でわかっています。こうした現状から、例えば築30年を超える住宅を売りたいと思っても、住宅の評価額はゼロか、せいぜい100万以下と査定せざるを得ないようです。
もし売ることになっても、家はゼロ円で地価相当額にしかならないと想定するのが妥当です。無事に家を売ることができた場合ですが、物件引渡し前のホームクリーニングはそれが契約書に記載されていない限りは必ずしもやらなくても良いのです。
通常の清掃程度であれば問題ないはずですが、ときどき購入する側から「清掃しておいてほしい」と希望されるケースもあります。
そういう時は仲介業者に相談し、清掃会社等に依頼するかどうか検討しますが、相手の希望の度合いにもよるでしょう。
意外かも知れませんが、マイナンバーの提示をもとめられることが不動産物件の売買ではあります。いつ持というワケではなく、物件を売る人が個人で、買主が不動産会社などの法人の場合のみです。
その場合でも、例外もあり、売却の金額が１００万円以下の場合、マイナンバーの提示は必要ないとされています。そもそもなぜマイナンバーの提示が必要かというと、法人である買主が税務署に出さなくてはいけない書類にマイナンバーを書くという決まりがあるために、売り主側がマイナンバーを提示しなければなりません。
ほとんどの人が出費をなるべく抑えたいと考えますので、めったに一番初めに決めた値段で不動産売却ができることはなく、資金が足りないから下げてくれないかと価格交渉される取引が普通ともいえるかも知れません。価格交渉をしてきた場合には、買主がなんのために買おうとしているのかも駆け引きに役立ちます。居住用であるならば、それ以外の目的の購入の際よりも慎重に検討して買いたいと言っているでしょうから、少しぐらいは強気の交渉でも、売却が成立する公算が大きいです。
焦ってやると逆効果になることがよくありますが、高額な取引となる不動産売却では一層、十二分に慎重な姿勢で検討することがもとめられます。最も注意しなければいけないこととしては、全ての不動産会社が良心的とは限らないという点があります。仲介契約とは対照的に販売活動をする気がなかったり、非常識な安値で買い立たくような場合もあるため、留意して業者を選びましょう。
少なくとも不安に感じられる点があるなら、契約を結ぶのは辞めておきましょう。
買取や個人売買以外では、不動産の売却をする際には、仲介業者を選んで、媒介契約します。
媒介契約の種類は３つあるのですが、多数の制限がつくことになるのが、専属専任媒介契約なのです。
専属専任媒介契約を交わすと、契約した業者だけがその物件を仲介できるという制限があります。もし、専属専任媒介契約を結んでから、条件のいい買主を周囲の人の中から捜しだしても、当人同士が話し合って契約なんてことはできず、絶対に不動産会社の仲介を挟向ことになり、損をするケースもあるでしょう。
マンションを売った時には税金が発生することがあります。
それは、譲渡所得税という税金です。マンションを購入した際の価格に対して高い金額で売れたら、その売買価格の利益分に譲渡所得税がかかってきます。しかし、譲渡所得税は投資目的などではなく、住むために所有していた物件を売却時の特別控除などがあるので、これまで住んでいたマンションを売った時には譲渡所得税がかからない事例が多いでしょう。
競馬、もしくは、競艇といったギャンブルの払戻金、及び、生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金などに代表される、恒常的な収入以外の臨時的な収入は一時所得という分類になります。
不動産の売却で得られたお金も同じく臨時の収入ですが、別途譲渡所得と呼ぶ区分に分類されます。所得税の課税時にも一時所得とは別枠で計算します。例外も多々ありますから、確定申告をしっかり行ってちょうだい。
一戸建てを売る時はさまざまトラブルがありますが、その中でもよくあるのは、専任媒介契約をしておきながら、不動産業者を介さずに買手をみつけて、不動産業者に相談することなく、売買契約まで完了してしまうなどというケースです。これは契約違反にあたるため、仲介を頼んでいた不動産業者にはプロモーション（宣伝）に使った費用や手数料と同額程度のペナルティを払って、埋め合わせる必要があります。一般媒介契約でしたら、自分で買手をみつけたとしても、特に違約金などの支払いは必要ありません。
ただ、専任媒介契約とくらべると、熱意が感じられない不動産業者も少なくありません。